很多房東不知道，把房子委託給合法登記的包租代管業者出租，依法有專屬的節稅優惠，比自己出租能認列更高比例的必要費用。這篇整理法源依據、優惠內容，並用實際數字試算給你看差異在哪裡。
以下內容僅供參考，不是正式的稅務諮詢。實際稅額請以國稅局核定為準，建議申報前洽會計師確認。
法源依據：租賃住宅市場發展及管理條例第17條
這項優惠不是傳言，而是白紙黑字的法律規定。個人住宅所有權人只要把住宅委託代管業或出租予包租業轉租，且租約約定供居住使用1年以上，就能依《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條規定減徵租金所得稅——不需要房客是低收入戶，也不需要社會住宅資格。這項優惠原本是5年一期，行政院已核定展延到民國117年（2028年）6月26日，目前仍然有效。
各類房東的所得稅費用認列比例比較
租金所得要繳多少稅，關鍵在於「必要費用認列比例」能扣多少——扣得越多，要繳稅的所得基數就越小。
| 房東類型 | 每月免稅額度 | 6,000～20,000元部分 | 超過20,000元部分 |
|---|---|---|---|
| 一般自租房東 | 無 | 不適用 | 43% |
| 委託合法包租代管業者（我們） | 6,000元 | 53% | 43% |
| 公益出租人 | 15,000元 | 43% | 不適用 |
| 社會住宅包租代管 | 15,000元 | 60% | 不適用 |
（公益出租人、社會住宅包租代管兩類需符合政府方案的房客資格限制，隨寓而安目前為一般民間包租服務，不承接這兩類方案；上表僅供對照參考。）
實際試算：月租 25,000 元的物件，一年可以少繳多少稅？
以雙北常見的 2 房 1 廳物件、月租 25,000 元為例，比較「自己出租」跟「委託包租代管」兩種情況，一年下來的應稅所得（要拿去乘稅率的基數，不是最終稅額）差多少。
委託包租代管：分段計算明細
| 租金級距（月） | 費用認列比例 | 該級距全年租金 | 該級距應稅所得 |
|---|---|---|---|
| 6,000 元以下 | 全免稅 | 6,000 × 12 = 72,000 元 | 0 元 |
| 6,001～20,000 元（即 14,000 元） | 53% | 14,000 × 12 = 168,000 元 | 168,000 − (168,000×53%) = 78,960 元 |
| 超過 20,000 元部分（即 5,000 元） | 43% | 5,000 × 12 = 60,000 元 | 60,000 − (60,000×43%) = 34,200 元 |
| 合計 | — | 300,000 元 | 113,160 元 |
兩種情況總結比較
| 項目 | 自己出租（一般房東） | 委託包租代管（我們） |
|---|---|---|
| 全年租金收入 | 300,000 元 | 300,000 元 |
| 費用認列方式 | 統一 43% | 分段（免稅／53%／43%） |
| 免稅＋費用認列合計 | 129,000 元 | 186,840 元 |
| 應稅所得 | 171,000 元 | 113,160 元 |
| 應稅所得差額 | — | 少 57,840 元 |
| 適用 12% 稅率，約可少繳 | — | 6,941 元／年 |
| 適用 20% 稅率，約可少繳 | — | 11,568 元／年 |
實際能省多少稅，還要看你的綜合所得稅邊際稅率（跟你全家的總所得有關），上表僅供參考。租金越高，或是適用的稅率級距越高，差距會更明顯。這還沒算進台北市的加碼優惠。
如果乾脆不申報呢？三種做法的稅負與風險一次比較
還是有房東會想「乾脆不要申報，房客付現金，國稅局也不會知道」。這樣做省下的稅，其實遠遠不夠彌補查獲後的風險。同樣以月租 25,000 元（年租 300,000 元）試算，一次比較三種做法：
| 報稅方式 | 應稅租賃所得 | 應納綜所稅（以 20% 稅率試算） | 房屋稅率 | 法律風險 |
|---|---|---|---|---|
| 自己出租，不申報 | 0 元（未申報） | 0 元（未申報，屬逃漏稅） | 落入囤房稅 2%～4.8%（未依規定申報） | 高：地價稅籍、實價登錄、水電用量異常等資料勾稽都可能被查獲，一經查獲須補稅並加處罰鍰 |
| 自己出租，如實申報（43% 費用認列） | 171,000 元 | 約 34,200 元 | 1.5%～2.4%（已如實申報達標準） | 低 |
| 委託包租代管業者（我們） | 113,160 元 | 約 22,632 元 | 1.5%～2.4%（全國；台北市物件另有 40% 減徵，換算約 0.9%～1.44%） | 低 |
不申報表面上「當年度」稅金是 0，但要承擔的是查獲後補稅加罰鍰、還要面對房屋稅被歸類到累進的囤房稅級距，長期反而不划算。委託包租代管除了稅負相對較低，簽約、收租都留有正式紀錄，申報上也不需要自己煩惱。
上表為簡化試算，實際應納稅額依個人綜合所得稅級距、物件房屋現值與公告地價而定，僅供參考，請洽會計師或國稅局確認實際金額。
台北市加碼：房屋稅、地價稅各再減徵 40%
如果物件在台北市，依《臺北市個人租賃住宅委託包租代管減徵地價稅及房屋稅自治條例》，委託合法登記包租代管業者出租的物件，房屋稅、地價稅還可以各再減徵 40%（每屋上限各 1 萬元），一樣不需要社會住宅或公益出租人身分。實際能省多少要看物件的房屋現值與公告地價，因每屋差異較大，這裡就不做通案試算，有需要可以請我們協助評估。
目前查到新北市的房屋稅、地價稅優惠仍綁定社會住宅／公益出租人身分，尚未查到與台北市相同、一般包租代管即可適用的版本；但前面提到的綜合所得稅優惠是全國性規定，雙北物件都適用。
小結
委託包租代管除了不用自己招租、收租、處理糾紛之外，依法還有實質的節稅空間。想知道自己的物件實際能省多少，歡迎聯絡我們，由專人依物件現況協助評估。